Съседът направи AirBnB и входът стана хотел: Как да забраним нощувките?

Трансформацията на градската среда в България през последните години, задвижвана от дигиталната икономика и платформите за споделено настаняване като AirBnB и Booking, доведе до безпрецедентна промяна в начина, по който се възприемат и използват жилищните сгради. В големите градски центрове и културни средища като софийския център и пловдивския квартал „Капана“, етажната собственост вече не е просто място за живеене, а актив за генериране на доходи. Този процес на „хотелизация“ обаче често се сблъсква с интересите на постоянните обитатели, които се изправят пред проблеми като засилен шум, компрометирана сигурност на достъпа, ускорено амортизиране на общите части и загуба на усещането за дом. Правният режим на краткосрочното отдаване под наем е динамична материя, която през 2024 и 2025 г. претърпя сериозни регулаторни промени, целящи да балансират между правото на собственост и обществения ред.

Правна природа на краткосрочното отдаване под наем

За да се разбере как етажната собственост може да защити своите интереси, е необходимо първо да се дефинира правната рамка, в която оперират платформите за нощувки. Краткосрочното отдаване на имоти под наем чрез онлайн платформи не се счита за типично наемно правоотношение по смисъла на Закона за задълженията и договорите, а представлява хотелиерска дейност по смисъла на Закона за туризма. Тези обекти попадат в категорията „места за настаняване клас В“, която включва стаи за гости, апартаменти за гости и къщи за гости.

Съгласно разпоредбата на чл. 113, ал. 2 от Закона за туризма, хотелиерство в апартаменти за гости може да се извършва и от лица, които не са търговци по смисъла на Търговския закон, включително когато тези обекти са част от обитаваното от тях жилище. Това обаче не освобождава собствениците от административната процедура по регистрация. Регистрацията е задължителен елемент, който се извършва пред кмета на съответната община и се вписва в Националния туристически регистър, като данните автоматично се подават към Единната система за туристическа информация (ЕСТИ). ЕСТИ е ключов инструмент на държавата за контрол, който свързва Министерството на туризма, Министерството на вътрешните работи и НАП, позволявайки проследяване на реалния брой нощувки и настанени лица.

Разлика между регистрация и категоризация

Важно уточнение за обитателите на етажната собственост е, че за местата за настаняване клас В не се изисква категоризация (звезди) в класическия смисъл, а само регистрация. Въпреки това, тези обекти трябва да отговарят на минимални изисквания за пожарна безопасност и хигиена. Ако един апартамент във вашия вход се отдава под наем без такава регистрация, дейността е незаконна, което е първото и най-силно основание за предприемане на правни действия.

Данните от Пловдив показват, че приходите от нощувки са се увеличили значително, като през 2024 г. ръстът спрямо предходната година е около 9%, което демонстрира икономическия натиск върху жилищните сгради. В контекста на тази динамика, Адвокатска кантора Росица Астакова предоставя специализирана помощ на сдружения на собствениците за привеждане на дейността в сградата в съответствие със закона.

Правомощия на Общото събрание на етажната собственост (ОС)

Основният въпрос, който вълнува съседите, е дали Общото събрание може директно да забрани на даден собственик да отдава имота си чрез AirBnB. Тук правото се сблъсква с конституционната неприкосновеност на частната собственост. Въпреки това, Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) дава на ОС мощни инструменти за регулиране на начина, по който се използват общите части.

Може ли Общото събрание да ограничи достъпа на туристи?

Директна забрана за отдаване под наем на собствено жилище обикновено се счита за нищожна от съдилищата, тъй като ограничава правото на разпореждане на собственика. Въпреки това, ОС има правомощието да приема Правилник за вътрешния ред, който е задължителен за всички обитатели, включително и за краткосрочните наематели. В този правилник могат да бъдат заложени специфични изисквания:

1. Контрол на достъпа: Решение за инсталиране на системи за контрол на достъпа, които изискват персонална идентификация. ОС може да забрани предоставянето на кодове за достъп или чипове на трети лица, които не са регистрирани като обитатели по реда на ЗУЕС.
2. Ползване на асансьори и общи части: Въвеждане на правила за използване на асансьора (например забрана за превоз на строителни материали или големи багажи извън определени часове), което косвено засяга туристическия поток.
3. Видеонаблюдение: Решение за поставяне на камери в общите части, което действа възпиращо за шумни компании и подобрява сигурността.

На сайта(https://pravo-bg.com) можете да намерите подробни указания относно: Как да проведем валидно общо събрание на етажната собственост, за да сте сигурни, че решенията ви ще издържат на евентуално съдебно обжалване.

Изисква ли се 50% съгласие на съседите по новия закон?

Това е един от най-обсъжданите казуси през 2024 г. Промените в Закона за туризма и ЗУЕС въведоха изискването, че при регистрация на апартамент за гости в сграда в режим на етажна собственост, собственикът трябва да представи решение на Общото събрание. Дебатите се водят около това дали се изисква съгласие от 50% от идеалните части или пълно съгласие от преките съседи.

В случаите, когато имотът променя своето предназначение (например от жилище става офис или ателие за стопанска дейност), Законът за устройство на територията (ЗУТ) е категоричен – изисква се изрично писмено съгласие с нотариална заверка на подписите на всички собственици на имоти, които са непосредствени съседи. Тъй като краткосрочното отдаване под наем е стопанска дейност по своя характер, много юристи аргументират, че липсата на такова съгласие прави административната регистрация в общината невалидна.

Специфични регулации за София и Пловдив

Локацията на имота е от съществено значение, тъй като общинските наредби за обществения ред детайлизират часовете за тишина и санкциите за нарушения.

Пловдив и квартал „Капана“

Пловдив е градът с една от най-стриктните наредби за осигуряване на обществения ред. Специално за зони като „Капана“ и Центъра, контролът е засилен поради високата концентрация на туристи.

• Забрана за шум: Вдигането на шум, смущаващ спокойствието на обитателите в жилищните сгради, е абсолютно забранено от 14:00 до 16:00 ч. и от 22:00 до 08:00 ч. в работни дни.
• Вечери преди почивни дни: Вдигането на шум е забранено от 23:00 до 10:00 ч..
• Санкции: При установяване на нарушение, Пловдивският общински инспекторат може да наложи глоби на физически и юридически лица. Сигнали се приемат на „зеления телефон“ 032/6-111.

За жителите на Пловдив е важно да знаят, че общината е задължена да извършва проверки на сигнали за нерегистрирани апартаменти за гости в 14-дневен срок. Повече информация можете да намерите в нашата тема за [ЛИНК КЪМ: Жалба за нерегламентиран шум в жилищна сграда].

Столична община – Център

В София регулаторният натиск през 2025 г. се измества към икономическите лостове. Столичният общински съвет прие увеличение на патентния данък и туристическия данък за местата за настаняване клас В.

• Туристически данък: Увеличен от 0,205 евро на 0,511 евро за нощувка от 1 януари 2025 г..
• Патентен данък: За апартаменти за гости в централните зони на София, патентният данък може да достигне до 128 евро на стая годишно.
• Регистрация: София поддържа стриктен електронен регистър, като собствениците са длъжни да подават данни за всяко легло.

Данъчни задължения и контрол от НАП

Един от най-ефективните начини за спиране на незаконно функциониращ AirBnB обект е сезирането на Националната агенция за приходите. Краткосрочното отдаване под наем генерира доходи, които подлежат на стриктно облагане.

Данъчни режими за физически лица

Ако съседът ви отдава апартамента си като физическо лице, той има две основни възможности за облагане:

1. Патентен данък: Дължи се, ако оборотът за предходната година е под 51 129 евро Размерът се определя от общината и варира между 25 и 128 евро на стая.
2. Данък върху доходите (10%): Ако лицето не отговаря на условията за патент, то дължи 10% данък върху облагаемия доход (след приспадане на 10% нормативно признати разходи), което прави ефективната ставка 9%.

Регистрация по ДДС

Важен и често пренебрегван момент е задължителната регистрация по чл. 97а от ЗДДС. Тъй като платформите AirBnB и Booking са установени извън България (в Ирландия/Нидерландия), те предоставят услуга по посредничество. Българският собственик е длъжен да се регистрира по ДДС за получените услуги и да самоначислява 20% ДДС върху комисионната, която платформата му удържа. Липсата на такава регистрация е тежко данъчно нарушение с високи глоби.

Адвокатска кантора Росица Астакова съветва етажните собствености да изискват от собствениците на AirBnB обекти доказателства за данъчна изрядност и регистрация в общината. Липсата на такива документи е директно основание за подаване на сигнал до НАП.

Процедура за подаване на жалба

Ако разговорите със собственика на „хотела“ във вашия вход не дават резултат, трябва да преминете към формални правни действия. Процесът изисква методичност и събиране на доказателства.

Стъпка 1: Документиране на нарушенията

Институциите работят с факти, а не с емоции. Събирайте доказателства за:

Как да напусна ООД като съдружник и да получа стойността на дела си

Свалих радиаторите, а плащам „сградна инсталация“: Как да оспоря сметката?

Заложните къщи и GDPR

Права на баба и дядо за виждане с внуче: Изчерпателен прав анализ и стратегии за защита на родовата връзка

Развод и Бизнес: Пълно ръководство за защита на вашите активи и бъдеще

Фирмата фалира с дългове: Може ли НАП да ми вземе личния апартамент като управител?

• Шум: Видеозаписи със звук, показания на свидетели (съседи), вписвания в протоколната книга на входа.
• Текучество: Снимки на обявата в AirBnB/Booking (където се виждат коментари на гости и дати).
• Незаконна дейност: Проверка в Националния туристически регистър.

Стъпка 2: Сезиране на органите

Сигналите трябва да бъдат насочени към следните институции:

1. Общински инспекторат: За нарушения на обществения ред и липса на регистрация по Закона за туризма.
2. Национална агенция за приходите (НАП): За укриване на доходи и липса на ДДС регистрация. Сигнали могат да се подават на телефон 0700 18 700.
3. Полиция (РПУ): При нарушаване на нощната тишина. Протоколите от посещенията на полицията са ключово доказателство за съдебни дела.

Стъпка 3: Съдебни действия по ЗУЕС

Етажната собственост може да предяви иск по чл. 45 от ЗУЕС за изваждане на собственик или обитател от сградата за определен срок (до 3 години). Това е крайна мярка, която се прилага при системни нарушения на вътрешния ред и след писмено предупреждение.

Икономическата тежест: Такси за поддръжка

Законът за управление на етажната собственост дава възможност на ОС да увеличи таксите за поддръжка за имоти, които се ползват за стопанска дейност. Съгласно чл. 51, ал. 5 от ЗУЕС, собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в етажната собственост, която изисква достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддръжка на общите части в размер от трикратния до петократния размер.

Този механизъм е изключително ефективен, тъй като прави краткосрочното отдаване под наем по-малко рентабилно за собственика, ако той не контролира поведението на своите гости. Повече за финансовите аспекти на управлението можете да прочетете в статията ни за [ЛИНК КЪМ: Регистрация на апартамент за гости в общината].

Анонимни правни казуси от практиката

За да илюстрираме материята, ще разгледаме два реални примера, разрешени с помощта на нашите експерти.

Казус 1: „Шумният таван“ в центъра на София

Собственик на таванско помещение го преустройва в луксозно студио за нощувки. Наемателите често организират партита на терасата, което пречи на съседите от долния етаж.

Действие: Адвокатска кантора Росица Астакова съдейства за свикване на ОС, на което се приема решение за забрана на ползването на откритите площи след 22:00 ч. и се налага максималният размер на такса за поддръжка по чл. 51 ЗУЕС.

Резултат: Собственикът, изправен пред високи месечни разходи и заплаха от глоба от Общината за липса на регистрация в ЕСТИ, прекратява краткосрочното отдаване и намира дългосрочен наемател.

Казус 2: „Призрачният вход“ в Пловдив

В малка сграда в Капана, три апартамента са закупени от инвеститор за AirBnB. Постоянните жители се чувстват несигурни поради постоянното влизане на непознати.

Действие: Чрез платформата(https://pravo-bg.com) съседите получават консултация за инсталиране на система за контрол на достъпа с персонални карти. ОС гласува, че карти се издават само на лица, вписани в Книгата на етажната собственост като постоянно живеещи.

Резултат: Инвеститорът е принуден да регистрира всеки свой гост официално в общината и да плаща туристически данък, за да получи временен достъп за тях, което увеличава прозрачността и сигурността.

Заключение и стратегически насоки

Защитата на спокойствието в етажната собственост срещу „хотелизацията“ е маратон, а не спринт. Тя изисква добро познаване на закона и активна гражданска позиция. Важно е да се разбере, че правото на собственост не е абсолютно и то свършва там, където започва правото на почивка и сигурност на останалите обитатели.

Бъдещето на регулациите в България сочи към още по-строг контрол, особено с въвеждането на новите правила на ЕС за прозрачност на краткосрочните наеми. Очаква се общините да получат още по-големи правомощия за ограничаване на броя на AirBnB обектите в определени зони. Дотогава, основният инструмент за защита остава ефективното управление на етажната собственост и сътрудничеството с контролните органи.

Проблеми с туристи във входа? Върнете спокойствието си.

Не позволявайте вашият дом да се превърне в нерегламентиран хотел. В Адвокатска кантора Росица Астакова имаме богат опит в разрешаването на сложни спорове между съседи и регулиране на стопанската дейност в жилищни сгради. Независимо дали се намирате в сърцето на Пловдив или в центъра на София, нашият екип чрез платформата(https://pravo-bg.com) може да ви предостави необходимите правни инструменти за защита. От подготовка на документи за Общо събрание до водене на дела за отмяна на незаконни регистрации – ние сме тук, за да ви съдействаме. Свържете се с нас за онлайн консултация или посетете нашите офиси, за да обсъдим как да върнем тишината и сигурността във вашия вход.

Какво може да направят съседите – обобщено

• Документиране: водете дневник на нарушенията – дати, часове, снимки, свидетели, сигнали до полицията.
• Решения на общото събрание: правила за вътрешния ред, контрол на достъпа, задължение за предоставяне на данни за обитателите и справедливо разпределение на разходите за поддръжка.
• Сигнал до общината: общината упражнява контрол върху регистрацията и категоризацията на местата за настаняване и може да провери дали обектът работи законно.
• Сигнал до НАП: при съмнение, че доходите от нощувки не се декларират.
• Съдебна защита: иск за преустановяване на действия, които пречат на нормалното ползване на общите части и на собствените жилища, както и обжалване на незаконосъобразни решения на общото събрание в 30-дневен срок.

Често задавани въпроси

Може ли общото събрание напълно да забрани нощувките?

Собственикът може да ползва жилището си, доколкото не нарушава правата на съседите и законовите изисквания. Общото събрание има правомощия по отношение на общите части и реда в сградата, а пълна забрана е спорна и зависи от конкретните обстоятелства и действащата уредба. Затова всяко решение трябва да бъде внимателно формулирано, за да не бъде отменено от съда.

Какво да направя при шум през нощта?

Подайте сигнал до полицията или общинските органи по време на нарушението и запазете номера на сигнала. Повтарящите се сигнали са важно доказателство в последващо дело.

Трябва ли собственикът на апартамента за нощувки да плаща повече за входа?

Разходите за управление и поддържане се разпределят по правилата на ЗУЕС, като се отчита броят на обитателите. Временно пребиваващите туристи също натоварват общите части, затова е важно общото събрание да вземе изрично решение по въпроса.

Кога да потърся адвокат?

Когато разговорите със собственика не дават резултат или когато трябва да се подготви решение на общото събрание, което да издържи съдебна проверка. Вижте Имотни дела.

Нужна Ви е правна помощ? Вижте услугата „Имотни дела“ или се свържете с адвокатска кантора „Астакова“ на +359 879 319 933. Още по темата: Ремонт на покрив и отказ на съседи.